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不動産を売買したとき

不動産を購入したときには、その不動産を自分の名義にする所有権移転登記手続きが必要になり、住宅ローンを利用している場合には購入した不動産に抵当権を設定する抵当権設定登記手続きが必要となります。また、購入予定の不動産に、抵当権等が設定されている場合、その権利を消す抵当権抹消登記も同時に行わなければなりません。


登記手続きの流れ

ステップ1

不動産仲介業者などの媒介により購入物件を決定し、売主さんと買主さんとの間で売買契約を締結します。このとき手付金の授受を伴うことが一般的です。 住宅ローンを利用する場合は金融機関との間で金銭消費貸借契約や抵当権等の設定契約を取り交わします。


ステップ2

不動産取引を安全に執り行うために、代金決済の日に司法書士が立ち会うのが通例となっています。決済現場では司法書士の立会いのもと、売買代金の支払いと同時に書類や鍵等の引渡も行われ、その日のうちに司法書士が法務局へ名義変更の登記申請をします。 従来、決済の立会いと登記手続は、不動産仲介業者や金融機関が指定する司法書士が執り行うことがほとんどでしたが、近時では、買主さんがご自分で選んだ司法書士に依頼をするケースが増えてきています。


ステップ3

決済を担当する司法書士が不動産登記の申請準備を行います。


ステップ4

決済の立会い時に司法書士は、売主さんと買主さんのご本人確認と真にその不動産を売買する意思のあることを確認するとともに、売買物件の確認、権利証が本物か、売主さんの印鑑証明書は期限内か、印鑑証明書と登記簿上の住所氏名が一致しているか、売主さんの委任状に押印された印鑑が印鑑証明書と一致しているかなどの確認を慎重に行います。 登記書類の確認等が終了すると、売買代金等の支払い、引渡が行われます(金融機関から融資を受けて購入する場合は、融資が実行されます)。


ステップ5

決済後、法務局に直ちに不動産登記を申請します。


ステップ6

登記申請から登記が完了するまでは、法務局の事務処理期間として数日~2週間程度かかります。登記完了後、当事務所からご依頼者に登記事項証明書や登記識別情報などを交付いたします。


仲介業者を介さず、個人間で直接不動産を売買する場合

親族間や知り合い同士で直接不動産を売買される場合には、登記手続きに限らず、売買契約書の作成や住宅用家屋証明書の取得、固定資産税等精算金額の算出など、必要となる手続を一括でサポートさせていただきます。お気軽にお問い合わせください。


必要書類

◇売主さん
・登記原因証明情報(当事務所で作成します)
・登記識別情報又は登記済証
・印鑑(実印)
・印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
・固定資産評価証明書
・委任状(当事務所で作成します)
・(法人の場合)代表者事項証明書又は会社登記簿謄本
・本人確認書類(原則として運転免許証など顔写真付きのものが必要)

◇買主さん
・住民票
・印鑑(認め印でもかまいません)
・委任状(当事務所で作成します)
・(法人の場合)代表者事項証明書又は会社登記簿謄本
・本人確認書類(原則として運転免許証など顔写真付きのものが必要)

◇住宅用家屋証明書
下記の要件を満たす場合は、市区町村長発行の住宅用家屋証明書を添付すれば、登録免許税額の軽減が受けられます(所有権移転登記:1000分の20→1000分の3、抵当権設定登記:1000分の4→1000分の1)。
①自己居住用の住宅であること
②建物の床面積が、登記簿上50㎡以上であること
③建物が、鉄筋コンクリートで25年以内、木造で20年以内であること (但し、耐震の証明書の添付がある場合は築年数の要件は緩和されます)


権利証や登記識別情報を紛失した場合

再発行することはできませんが、司法書士による本人確認情報制度や事前通知制度を利用すれば、登記申請をすることができます。

●司法書士による本人確認情報
本人確認情報とは、権利証・登記識別情報に代わる書類で、不動産申請代理人である司法書士が本人と面談し、本人のパスポートや運転免許証等の身分証明書の提示を受けて本人であることを確認して、その面談日時・場所、所定の確認方法による本人確認をした旨等、司法書士がその責任において証明するものです。

●事前通知制度
権利証がない状態で登記申請書に権利証を提供できない理由を記載して、そのまま登記申請を行います。その後、法務局から本人限定受取郵便で「登記申請があった旨」の通知(事前通知)が届きますので、この通知書に記名し実印で押印して返送するというもの。返送をしなかった場合には登記申請が却下され、買主へ所有権を移転することができなくなってしまうという大きなリスクがあることから、不動産売買では利用されません。


登記簿上の住所と現在の住所が違う場合

売主さんの現在の住所と、登記簿上の住所が違う場合には、所有権移転登記に先立ち、所有権登記名義人住所変更の登記が必要となります。その際、住所変更の経緯が分かる住民票もしくは戸籍の附票が必要となります。
ただし、DV被害者やストーカー被害者など、現住所が知られたくない事情がある方が登記義務者(売主さん)となる場合については、住所変更の登記をしなくてもよい、との取扱いを認める先例(平成25年12月12日付法務省民二第809号)があります。対象となるのは①配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護に関する法律第1条第2項に規定する被害者、②ストーカー行為等の規制等に関する法律第7条に規定するストーカー行為等の相手方、③児童虐待の防止に関する法律第2条に規定する児童虐待を受けた児童等として、住民基本台帳事務処理要領第6の10の措置を受けている者で、所有権の移転のほか、抵当権その他の権利の移転の登記についても同様に取り扱って差し支えないものとされています。この際、市区町村長等が作成した住所の変更があったことを証する書面と、上記支援措置を受けてることを証する書面を添付する必要があります。


有効期限のある必要書類

①登記義務者(売主さん)の印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内のものが必要です。登記簿上の住所の記載と印鑑証明書の住所が異なる場合は、住所変更の経緯が分かる書類(住民票又は戸籍の附票、住居表示実施証明書等) が必要となります。

②固定資産評価証明書は、登録免許税算出のために使用しますので、登記申請をする年度分(毎年4月1日~翌3月31日)のものが必要です。なお、固定資産税は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されるため、取得時期に応じて負担額が調整され、売主に一部払い戻されるのが一般的です。

③法人が当事者の場合は、3ヶ月以内の代表者事項証明書又は会社登記簿謄本が必要になります。(※買主さんが法人の場合は、住民票は不要)


海外居住のため印鑑証明書を提出できない場合

海外在住のため日本に住所がなく、印鑑証明書の交付を受けられない場合には、印鑑証明に代えてサイン証明(署名(および拇印)証明書)を提出すればよいとされています。  
サイン証明とは、日本に住民登録をしていない海外在住者に対し、日本の印鑑証明書に代わるものとして日本での手続きのために発給されるもので、申請者の署名(および拇印)が確かに領事の面前で証明されたことを証明するものです。この際、領事館には、本人確認資料として、証明を受けたい書類の他に、①パスポートと②海外居住であることの証明書を持参する必要があります。


登記簿上の地目は宅地になっているが、固定資産評価証明書の地目が現況農地になっている場合

固定資産税上の課税地目は、現況主義であり、農地かどうかの判断は登記簿上の記載ではなく、現況によって判断されます。したがって、この場合は、登記簿の地目を農地に変更のうえ農地法の許可を得て、所有権移転登記をすることになります。


登記簿上の地目は農地になっているが、固定資産評価証明書の地目が現況宅地の場合

上記とは逆に、登記簿上の地目は農地になっているが、現況宅地の場合には、①農地法施工前から宅地利用されていた土地か、もしくは②農地法の許可を得て転用したが地目変更登記をしていない、あるいは③無断転用の可能性などが考えられます。 ①の場合は非農地証明等を取得して、②の場合は既に交付された許可書を提供して、③の場合には農地法の許可を申請して許可書を取得・提供して、地目変更登記を行ったうえで所有権移転登記の申請を行うことになります。

不動産を贈与したとき

不動産を贈与したときには、贈与者から受贈者へ所有権移転登記をする必要があります。 生前対策の一環として推定相続人へ生前贈与する場合には、下記のような税軽減の優遇措置が受けられる場合があります。

(1)夫婦間の居住用不動産の贈与(通称おしどり贈与)
下記の要件を満たせば、110万円の基礎控除とは別に2000万円までが非課税となり、相続財産が多く、相続税が高額になる可能性がある場合には節税効果が期待できます。なお、この特例を受けるには贈与税の申告が必要です。
①夫婦の婚姻期間が20年以上であること
②国内の居住用不動産、もしくはその取得のために充てる資金であること
③贈与を受けた翌年の3月15日までに贈与を受けた自宅、もしくは贈与された資金で取得した自宅に居住していること
④同じ配偶者からの贈与について、過去にこの控除を受けたことがないこと

(2)子・孫への贈与に適用される相続時精算課税
60歳以上の祖父母・父母から20歳以上の子・孫への贈与に限定され、累計2500万円までを特別控除とし、その控除額を超える分については一律20%の贈与税がかかります。ただし、贈与者が亡くなると、贈与された財産は、相続財産に加算されて相続税を計算し、贈与時に申告した贈与税(2500万円を超える贈与価格に課税された贈与税)との差額を精算することになります。つまり、2500万円までが全額非課税となるのではなく、相続まで税金が繰り延べになる制度であり、一概に相続税の節税効果が認められるわけではありませんが、相続時に加算される贈与財産の価格は贈与時の時価で評価されることから、将来値上がりが見込まれる、もしくは収益のある物件を贈与する場合等には有効な節税対策となりえます。


必要書類

◇贈与者(不動産をあげる人)
・贈与契約書
・登記識別情報又は登記済証
・印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
・固定資産評価証明書
・委任状(当事務所で作成します)
・(法人の場合)代表者事項証明書又は会社登記簿謄本
・本人確認書類(原則として運転免許証など顔写真付きのものが必要)

◇受贈者(不動産をもらう人)
・住民票
・委任状(当事務所で作成します)
・(法人の場合)代表者事項証明書又は会社登記簿謄本
・本人確認書類(原則として運転免許証など顔写真付きのものが必要)

建物を新築したとき

建物を建てたときには、1カ月以内に「表題登記」の申請をしなければなりません。 また従前の建物を取壊したときは、「滅失登記」が必要となります。これらの登記は土地家屋調査士が行うことになります。表題登記が完了すれば、司法書士が所有権保存登記を申請します。
当事務所では、土地家屋調査士との連携により、登記完了までワンストップで対応させていただきます。


登記手続きの流れ

ステップ1

建物を新築したらまず最初にするのが建物表題登記です。これは登記されていない建物について初めて登記簿の表題部を新設し、物理的状況(所在・種類・構造・床面積および所有者の住所・氏名)を明らかにするための登記で、 建物完成した後1ヶ月以内にする必要があります。※これを怠れば十万円以下の過料に処せられます。
【必要書類】
①建築確認申請書と確認済証
②工事完了引渡証明書
③建設業者の資格証明書・印鑑証明書
④所有者の住民票
⑤所有者の登記委任状(押印は認印で可)
⑥建物図面・各階平面図(土地家屋調査士が測量に基づき作成)ほか


ステップ2

新しく出来た登記簿に、所有権の登記をします。はじめてされる所有権の登記のことを所有権保存登記といいます。表題登記とは異なり、所有権保存登記については、いつまでに申請しなければならないといった期限や申請の義務は特にはありません。しかし、住宅ローンを組む場合には、その前提として所有権保存登記が必要であり、また後に売却する場合にも、保存登記が必要となります。加えて、新築後一年以内に保存登記をすれば、登録免許税の軽減が受けられる等のメリットもありますので、早めに登記手続きをされることをお勧めしています。
【必要書類】
①所有者の住民票
②所有者の登記委任状(押印は認印で可)
③住宅用家屋証明書(市区町村長発行):個人が住宅用家屋を新築し、市区町村長が発行する住宅用家屋証明書を添付して、新築から1年以内に所有権保存登記申請をする場合に限り、登録免許税の軽減措置の適用を受けられます(1000分の4→1000分の1.5)。ただし、期限のある措置で、平成28年3月31日までとされています。


ステップ3

住宅ローンを借りる場合には、金融機関から不動産の担保を求められるのが一般的で、その担保として、建物と土地に、抵当権の設定登記をすることになります。
※所有権保存登記と抵当権設定登記は同時に申請します。
※上記③の軽減措置が適用される場合には、抵当権設定登記の登録免許税も1000分の1に軽減されます(通常は1000分の4)。


住宅ローンを完済/借り換えたとき

1.住宅ローンを完済したとき
住宅ローンを完済すると、金融機関等から抵当権等を抹消するための書類が送られてきます。これらの書類を添付して抵当権等の抹消登記を申請します。抵当権抹消登記をいつまでにしなければならないという期限制限はありませんが、登記申請に際して金融機関から発行される登記事項証明書は3ヶ月以内のものと規定されているため、この期間内に手続きを行う必要があります。
【必要書類】
◇金融機関等から送られてきた書類
①抵当権設定契約証書(登記済証)又は登記識別情報
②解除証書、弁済証書、登記原因証明情報等と題する書面
③金融機関等の登記簿謄本又は代表者事項証明書
④金融機関等からの登記委任状(金融機関等から送られてきた書類

◇ご依頼者に用意していただく書類
①登記委任状(押印は認め印でも可)
②本人確認書類(原則として運転免許証など顔写真付きのものが必要)


2.住宅ローンを借り換えたとき
住宅ローンのお借り換えとは、総返済額または毎月の返済額を減額することや金利の上昇リスクを考え、今の住宅に住み続けながら現在ご返済中の住宅ローンを全額返済し、条件の異なる住宅ローンを新たに借り入れることです。その際、金利の高い金融機関の抵当権の登記を抹消して、新たに金利の優遇された金融機関の抵当権の設定登記をする必要があります。
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